Потребителски вход

Запомни ме | Регистрация
Постинг
24.08.2009 08:30 - Защо АДСИЦ искат промяна в правилото за 90 % разпределяне на печалбата под формата на дивиденти?
Автор: bigbear Категория: Бизнес   
Прочетен: 1621 Коментари: 0 Гласове:
2



 Както при повечето загадки тук също е приложимо правилото – Следвай Парите! Фондовете се опасяват, че парите ще ги напускат под формата на дивидент, а няма да се връщат под формата на нови увеличения на капитала. И страховете им са напълно основателни.

Основното сбъркано при АДСИЦ, че възнаграждението за управляващото дружество е твърде голямо. Взимат 2-3 % върху всички активи, едновременно с това примерно 20 % върху положителната разлика от продадените недвижими имоти плюс примерно 20 % от наемите и арендите. Реално, ако едно дружество притежаваше същите активи надали щеше да изразходва повече от 0.5 % от активите за тяхното управление, да не говорим за това, че по - скоро този разход щеше да е фиксиран, а не зависим от размера на активите. Второ, другите два разхода би трябвало да влизат в цената на първия - все пак 2 % годишно върху всички активи се плащат за ДОБРО управление, което предполага усилено търсене на положителна разлика при продажните цени на имотите и възможно най - добри наеми. Така че инвеститорите осъзнаха, че плащат първо няколко пъти за една и съща работа, второ плащат твърде много и именно за това бягат от АДСИЦ. Защото дружествата работят основно за УД, а не за акционерите си - разходите за управление са обикновено съизмерими с приходите от наем и аренда. Има вече няколко случая при които дружествата са обявили дивиденти и търсят парите за да платят дивидентите, защото ги нямат част от парите за дивидент или въобще всичките, но това не означава, че са спрели да плащат на УД-та си...

Отделно, когато става въпрос за дружества инвестиращи в недвижими имоти, има още възможности за печалба за управляващите портфолиото от имоти и то е при договорите за строителство или придобиванията на вече „готови” имоти. Тук също често имаме над пазарните цени на земята или на сградите.

Трети недостатък се забелязва при взимането на заеми от АДСИЦ. Това спомага за увеличаване на активите и от там на увеличаване на приходите за УД-тата, но въобще не води до ръст на печалбата за акционерите.  Ако примерно фондът е взел заем на 7 % плюс 2 % годишната такса за УД, то закупените активи трябва да носят годишна възвращаемост за акционерите от поне 10 %, за да си струва упражнението, но поне до сега няма такива положителни примери.

Дефакто АДСИЦ са собственост на управляващите ги дружества, защото са от полза основно на тях. Договорите по между им не са публични или поне намирането им е значително затруднено, а промяната по именно тези договори е може би най – съществената информация, която трябва да се разкрие през акционерите.

В резултат на всичко това има отлив на инвеститори от АДСИЦ. Част от отлива е оправдан от обективни пазарни причини – вярата в безкрайния ръст на цените на недвижимите имоти бе силно подкопана, но ако погледнем положението при фондовете за земеделска земя ще видим, че от старта на търговията с техните акции лоялните им инвеститори не са спечелили от цената на акциите им нито са получили дивиденти, докато цените на реалните активи – земеделската земя е около два пъти по висока от стартовия момент и носи близо два пъти по големи арендни приходи.




Тагове:   АДСИЦ,


Гласувай:
2



Няма коментари
Вашето мнение
За да оставите коментар, моля влезте с вашето потребителско име и парола.
Търсене

За този блог
Автор: bigbear
Категория: Бизнес
Прочетен: 302311
Постинги: 70
Коментари: 97
Гласове: 402
Спечели и ти от своя блог!
Архив
Календар
«  Юли, 2024  
ПВСЧПСН
1234567
891011121314
15161718192021
22232425262728
293031